Song hành với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản đang diễn biến rất sôi động, giao dịch về chuyển nhượng nhà đất dần trở nên phổ biến hơn. Điều đó cũng có nghĩa vấn đề nộp thuế và cách tính thuế thu nhập cá nhân đang được nhiều kế toán đặt ra bởi giá trị của những tài sản này là rất lớn. Phương pháp khấu trừ là gì? Phương pháp khấu trừ thuế có được áp dụng vào trường hợp này hay không? Bài viết sau đây sẽ cung cấp một số thông tin giúp kế toán có thể giải quyết vấn đề dễ dàng hơn khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp mua bán nhà đất.
Mức thuế thu nhập cá nhân được xác định: Thuế TNCN phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
(căn cứ theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà, đất).
Thông thường, giá chuyển nhượng (giá mua bán) để tính thuế thu nhập cá nhân là giá được các bên thỏa thuận và ghi lại trong hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh/thành phố ban hành thì giá chuyển nhượng sẽ là giá mà UBND quy định.
Việc khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà, đất cần phải tuân thủ những nguyên tắc đó là: Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng nhà, đất thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh, trường hợp được miễn thuế cũng không ngoại lệ.
Khai thuế trong một số trường hợp cụ thể:
– Nếu cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng mang thế chấp, bảo lãnh vay vốn hoặc thanh toán tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, đến hết thời hạn trả nợ mà cá nhân không có khả năng trả thì tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng làm thủ tục phát mại, chuyển nhượng bất động sản đó đồng thời thực hiện việc khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân trước khi thanh toán, quyết toán các khoản nợ của cá nhân.
– Cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp để vay vốn, thanh toán với tổ chức, cá nhân khác rồi thực hiện chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) để thanh toán nợ thì cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phải tiến hành khai thuế TNCN hoặc cá nhân, tổ chức làm thủ tục chuyển nhượng thay phải khai thuế TNCN thay cho cá nhân trước khi thanh, quyết toán các khoản nợ.
– Đối với nhà, đất do cá nhân chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác theo quyết định thi hành án của Tòa án thì cá nhân chuyển nhượng phải khai thuế, nộp thuế TNCN thay cho bên chuyển nhượng.
Hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gồm:
1. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu 03/BĐS-TNCN
2. Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm tại bản chụp đó.
Đối với chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì phải nộp bản sao hợp đồng chuyển nhượng ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án; hoặc bản sao hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ ký trước.
3. Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất
4. Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế nếu thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì việc nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ khi thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Sử dụng hóa đơn điện tử hạn chế việc trốn thuế
Dùng hóa đơn chưa có giá trị sử dụng có phạm pháp không?
Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là khi làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Comments